5 Rollene i kommunal eiendomsforvaltning

Eier (kommunestyret)

Kommunestyret er den formelle eier av eiendomsmassen, setter strategiske føringer og har økonomisk og rettslig ansvar ovenfor kreditorer, de långivere og leverandører av varer og tjenester som eiendommen er avhengig av, offentlige myndigheter, naboer og andre i henhold til inngåtte avtaler, norsk lov og sedvane.

Forvalter (eiendomsenheten)

Forvalterrollen kjennetegnes primært av å forestå løpende drift og vedlikehold av bygningene, basert på en strategiske føringer fra eier. Forvaltningen
innebærer også å ivareta andre funksjoner på vegne av eieren, som å betale skatter og avgifter, forestå utleie og særlig å følge opp eierens plikter og
rettigheter etter inngåtte avtaler overfor brukeren.

Bruker (fagtjenestene)

Brukerrollen ivaretas av vedkommende brukervirksomhet på stedet (for eksempel skolens ledelse, ansatte, elever og foresatte), men også av den sentrale fagadministrasjonen (skoleeier) og kommunestyret som ansvarlig for skoletilbudet. Kommunestyret vil derfor kombinere rollene som eier og bruker på et overordnet, strategisk og økonomisk nivå og ha det overordnede ansvaret som følger med begge rollene. Strategien er på et strategisk nivå, mellom eier og forvalter Handlingsplaner er både på et strategisk og et taktisk nivå, mellom alle tre parter. Daglige gjøremål er kun på et taktisk nivå, mellom forvalter og bruker.

 
Eiendomsstrategi

Strategien er en temaplan for eiendomsforvaltningen. Den fastsetter strategiske føringer for eiendomsforvaltningen og gir hovedmål for hvilken
retning kommunestyret gir kommunedrektøren i oppdrag å utvikle for å løse de forventninger eier har til forvaltningen basert på kommuneplanene. Strategien er forankret både i den politiske ledelsen som eier av bygninger, og i administrasjonen i kommunen. Strategien danner, sammen med fellesdelen i handlingsprogrammet, grunnlag for de de årlige 4-års planer som gjøres i handlingsplanen til eiendom.

Handlingsplan eiendom

Strategidelen må ha en tiltaksdel som ivaretar strategien inn i en konkret ogmer detaljert del som også gir informasjon om hvordan de strategiske
føringene ivaretas, risiko og utfordringer, framtidsutsikter, forretningsmessige analyser, samt utviklingsmålene. Tiltaksdelen skal rulleres årlig og danne grunnlaget for prioriteringer som skal inn i budsjett. På denne måten får man en strategi i bunn som ivaretas med en tiltaksdel som rulleres. Handlingsplanen vil da også få en rapporteringsdel som sier noe om hva man har gjort foregående år.

Målsetning: Bærekraftig eiendomsforvaltning

Ambisjonene til eiendomsforvaltningen er at den skal være bærekraftig både på kort og på lang sikt. Gjennom å balansere ressursene våre mellom de
overordnede hensyn skal vi tilrettelegge for gode tjenester best mulig i forhold til de til enhver tid gjeldende ressurser til eiendomsforvaltning. Våre målsetninger skal vi klare gjennom:

• Profesjonelle og motiverte medarbeidere
• Kostnadseffektivitet
• Riktig kvalitet
• Digitalisering

FNs bærekraftsmål

Regjeringen har bestemt at FNs 17 bærekraftsmål som Norge har sluttet seg til skal være det politiske hovedsporet for å ta ta i utfordringene verden har. Dette er også i tråd med Namsos kommune sin samfunnsplan som har flere innsatsområder som er direkte knyttet til eiendomsstrategien her i Namsos. Her kan nevnes:

• 6,3 digitalisering
• 6,4 gode oppvekst- og læringsmiljø
• 6,5 kompetanseplanlegging, profilering- og rekrutteringsarbeid

Eiendomsstrategien berører flere punkter i FNs bærekraftsmål og spesielt er det mål 12 og 13 som direkte berører strategien. Men også bærekraftsmål 8, 9 og 11 berører strategien vår. Dette må derfor stå sentralt fremover.

 

Organisering av kommunale eiendommer

Namsos kommune har idag en hoveddel av eiendommene i kommunalt eie underlagt direkte folkevalgt styring fra kommunestyret, ved at eiendommene er en del av kommunens eiendeler i balansen og driftes av kommuneorganisasjonens ordinære linjeorganisasjon. I tillegg er enkelte
eiendommer organisert i egne aksjeselskap. Følgende eiendommer eies av kommunen og er organisert som aksjeselskap
(AS):

• Forsikringsgården AS Org nr 916 909 934 ble overtatt av kommunen 1. juli 2020 – selskapet eier Abel Meyers gate 10, hvor kommunen selv er den største leietakeren. Bygget har et totalareal på 6.340 kvm. Her er det 3 eksterne leietakere; Namdal Tingrett, BUF-etat og Kirkekontoret. Det øvrige arealet skal utvikles høsten 2020/våren 2021 for å romme virksomheter som i dag er lokalisert i Postgården og har utgående leieavtale medio 2021.
• Namsos Kulturhus Eiendom AS (Kulturhuset) Org nr 974 777 606 er et heleid kommunalt selskap, der kommunen selv leier 60 % av bygget til tjenesteområdet kultur.
• Namsos Industribyggeselskap AS (NIB) Org nr 930 794 570 er et heleid kommunalt selskap som eier bla. Næringshagen og lokaler for Nord Universitet. Selskapet disponerer ca 10 000 m2 med kontor- og undervisningslokaler. Organisering i AS kan være en fornuftig organisering for noen eiendommer. Dette gjelder i første rekke eiendommer hvor vi kan ha deleierskap med andre, eiendommer som opererer i marked eller hvor det på annet grunnlag er formålstjenlig med prinsippet om armlengdes avstand til aktiviteten. I aksjeselskaper utøves eierskapet gjennom generalforsamlinger, mens selskapets styre har det løpende ansvaret.

Et helheid aksjeselskap er et trygt eierskap for kommunen, og har i noen tilfeller en historisk betingelse ved at omgjøring til kommunalt direkte eid
bygningsmasse vil medføre høye kostnader i form av dokumentavgift. At man har all eiendom i et AS vurderes derimot som ikke hensiktsmessig.
Hovedtyngden av bygningsmassen er formålsbygg og skal forestå tjenesteproduksjon, og bør derfor være under tydelig politisk styring og
ordinære helhetlige ledelsesstukturer i kommunen. Slik blir eiendommene best sett i sammenheng, forvaltet og driftet helhetlig.

Konklusjon: eiendommer skal i hovedsak være i kommunalt eie med direkte politisk styring. Et fåtall utviklingseiendommer, eiendommer med spesieltdriftsformål samt der eierforholdet tilsier det kan likevel organiseres i AS.