7 Eiendomsstrategier

Strategi 1 - tilfredsstille prioriterte brukerbehov

Kommunale formålsbygg og boliger skal være en effektiv innsatsfaktor i kommunens tjeneste-yting og samfunnsutvikling. Tilfredsstillelse av de
tjenestemessige behovene er den grunnleggende forutsetningen for de fleste kommunale bygninger. Det skal være bevisst og planlagt oppfølging av leietakerne. Nivået på tjenestemessig tilpassing skal sees i forhold til arealeffektivitet og økonomiske rammer.

Dette skal gjennomføres på følgende måte:

• Fornøyde brukere: Forholdet til brukerne skal være preget av kompetanse og serviceholdning og det skal være basert på forutsigbarhet gjennom tydelige avtaler. Brukernes tilfredshet skal måles i trygghet og trivsel. Brukerne av våre eiendommer består av alle tjenester på de ulike eiendommene som skoler, sykehjem, boliger, kontorlokaler mv. Det skal gjennomføres årlige brukerundersøkelser med alle tjenester som bruker bygg.
• Bærekraftig ressursfordeling: Ressursfordeling av de rammer som tildeles skal være på et porteføljenivå, hvor ressurser tildeles etter behovet sett opp mot hvor i porteføljen de gir høyest samfunnsverdi. Utvikling av tjenesteomfang skal bygge på samhandling med virksomheter og overordnede strategier for tjenesteyting.
• Inkluderende tjenestetilbud: Eiendomsenheten skal sikre et inkluderende tjenestetilbud. Dette gjelder spesielt innenfor boligområdet hvor det skal tilrettelegges for likeverdig og tilpasset tilbud til alle grupper som tildeles bolig hos oss.
• Inneklima og universell utforming: Man skal ha et gjennomgående tydelig fokus på inneklima og universell utforming i eksisterende og nye bygg til beste for alle brukere av kommunale bygg. Det skal alltid foreligge egne vurderinger knyttet til inneklima og universell utforming ved alle ombygginger og nybygg.

Strategi 2 - en tydelig miljøprofil

Eiendomsenhetene skal ha et helhetlig miljø og energi perspektiv i drift og utvikling av eiendommene. Det skal jobbes systematisk og målrettet med
arbeidsforhold, CO2 regnskap, energibruk og inneklima. Enheten skal tilstrebe reduksjon av CO2-ekvivalenter, miljøvennlig materialbruk med lavest mulig klimagassutslipp og minimalt innhold av helse og miljøskadelige stoffer. Virksomhetene skal vektlegge sammenhengen mellom samfunnsutvikling, klimagassutslipp, og verdiskaping.

Dette skal gjennomføres på følgende måte: 

• Klimapåvirkning: Det skal utvikles en plan for å redusere klimapåvirkning Det skal være CO2 regnskap for alle byggeprosjekter over 10 mkr. Alle investeringer skal gjennomføres med helhetstenking på investeringens livsløp. Man skal ved alle nybygg og rehabiliteringer ha tydelig miljøfokus på de «riktige» miljøvalgene mtp. anskaffelsens totalitet, tjenester, produkter og grønn energi. Man skal der det er mulig etablere fornybare energikilder og «miljøriktige produkter».
• Arbeidslivskriminalitet: Enheten skal jobbe proaktivt for å forebygge arbeidslivskriminalitet, gjennom krav til lønns- og arbeidsvilkår, faglærte håndverkere og lærlinger, sikkerhet, helse og arbeidsmiljø både i egen organisasjon og i avtaler med eksterne. Avtaler skal sikre adgang til kontroll og revisjon av at kravene etterleves. Man skal føre tilsyn i prosjekter med størrelse over 500 000 kr.
• Energi: Energiforbruk skal måles og rapporteres årlig, med tiltak i utviklingsplanene for hvert bygg. Det skal være et helhetlig og langsiktig ansvar for energiforvaltningen i bygningsmassen, med plan for innfasing av overordnet teknisk styringssystem (SD toppsystem) på alle relevante bygg, og bruk av ny teknologi for å redusere energibruken i kommunen.

Strategi 3 - en kostnadseffektiv forvaltning

Eiendomsforvaltningen skal ivaretas ved hjelp av langsiktig og helhetlig styring samt analyse av nøkkeltall. Det skal være utviklingsplaner for alle bygg og anlegg, og vedlikeholdsplaner skal utarbeides på grunnlag disse.

Dette skal gjennomføres på følgende måte:

• Riktig vedlikehold: Vedlikeholdet skal ha som første prioritet å ivareta helse, miljø, og sikkerhet på alle bygg. Bygg skal til enhver tid tilfredsstille lover og forskrifter, og gi grunnlag for et godt arbeidsmiljø. Vedlikeholdet skal være basert på Norsk Standard for tilstandsvurderinger, og gjennomsnittet på eiendommene skal ikke være dårligere enn tilstandsgrad (TG) 1,5 iht. NS 3424 «Tilstandsanalyse av byggverk».
• Effektiv arealutnyttelse: Langsiktige levetidskostander skal reduseres gjennom planlagt arealeffektivisering og mer effektiv drift og vedlikehold. Man skal etterstrebe fleksibilitet i arealer ved ombygging og nybygg slik at byggene er enklere å tilpasse endringene som kommer.
• Arealbruk: Man skal ha en overordnet målsetning om at man i løpet av en ti års periode skal komme ned på arealbruk pr ansatt/pr innbygger som er snittet av sammenliknbare kommuner.
• Livssyklusperspektiv: Utviklingen av bygningsmassen og eiendommer i Namsos kommune skal være bærekraftig og ivareta livssyklusperspektivet. Bærekraftig bygg skal være tilpasningsdyktige og ivareta dagens- og kommende generasjoners behov. Tjenesteproduksjon, forvaltning (FDVU) og konsekvenser på klima/miljø skal inngå i livssyklusvurderingene. For investeringer med egne politiske vedtak skal det vises levetidskostnad per tjeneste i bygg som en del av beslutningsgrunnlaget.

Strategi 4 - en profesjonell og langsiktig eiendomsforvaltning

Eiendomsenhetene skal være en profesjonell eiendomsforvalter med et
helhetlig og langsiktig ansvar for kommunale bygg og eiendommer. Ansvaret
skal være kompetansedrevet og forretningsorientert, organisert med fokus på
kjerneområdene forvaltning, drift, vedlikehold, og utvikling (byggherre).

Dette skal gjennomføres på følgende måte:

Det skal være tydelig fordeling og beskrivelse av roller, ansvar og oppgaver, basert på det helhetlig ansvaret.

• Eiendomsforvaltningen skal profesjonaliseres gjennom å fokusere på primæroppgavene: Forvaltning, Drift, Vedlikehold og Utvikling av eiendommer. Dette innebærer blant annet å vurdere å overføre tjenester som faller/ikke faller innenfor dette til andre områder i kommunen som er bedre i stand til å drifte det ansvaret.
• Eiendomsenhetens økonomiske portefølje er vesentlig, og det skal til enhver tid være fokus på kompetanse for å forvalte denne på optimalt vis.
• Spesialkompetanse og «tyngre» håndverkeroppgaver skal som hovedregel løses ved innkjøp av tjenester.
• Alle eiendommer skal ha en samfunnsverdi, alternativt en plan for utvikling eller avvikling.
• Alle beslutninger som legges frem skal baseres på en langsiktig utviklingsplan for eiendommen.
• Det skal brukes mål- og resultatstyring som operasjonelt verktøy for å gi transparens og legitimitet til at vi har kontroll på ressursinnsatsen og vise denne i sammenheng med måloppnåelse. Nøkkeltall skal utarbeides og det skal rapporteres årlig på disse.

Generell utvikling i samfunnet og mulighet for ressursbesparende tekniske løsninger foregår raskere, sammen med stadig strammere rammer i stat og
kommuner skal eiendomsenheten jobbe aktivt for å øke kompetansen på innovasjon og utvikle en kultur hvor dette inngår i det daglige arbeidet.
Man skal søke etter digitale løsninger for å effektivisere eiendomsforvaltningen i et økonomisk perspektiv, men også i et dokumentasjonsperspektiv.
Kommunale formålsbygg skal være i kommunalt eie under politisk styring. Utviklings eiendommer, eiendommer med spesielt driftsformål samt der
eierforholdet tilsier det kan likevel organiseres i AS