Kapitteloversikt:
1 - Overordnet mål
Tilsynsplan inneholder en overordnet oversikt over målsetninger, strategi, ressursbruk og prioriterte områder for 2025 2027. Planen revideres etter behov og måloppnåelse. Forskriftsendringer og nasjonale, pålagte tilsynsområder fra Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) oppdateres i tilsynsplanen ved behov.
I henhold til plan- og bygningsloven (pbl) § 25-1 har kommunen en plikt til å føre tilsyn med byggesaker. Kommunen skal utforme en tilsynsstrategi, jfr. Byggesaksforskriften (SAK10) § 15-1.
Målet er å sikre god kvalitet på byggetiltak i Namsos kommune, forebygge og redusere byggefeil, og bidra til at aktørene har kjennskap og respekt for regelverket.
2 - Prioritering
Jfr. pbl. § 25-1 2. ledd skal kommunen føre tilsyn i slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Kommunen skal føre tilsyn ved allerede gitte pålegg og når den blir oppmerksom på ulovligheter utover bagatellmessige forhold. Kommunen skal videre føre tilsyn med særlige forhold etter nærmere forskrift fra departementet.
Det kan føres tilsyn med alle deler av byggesaken når som helst i løpet av byggesaken og inntil 5 år etter at ferdigattest er gitt, jfr. pbl. § 25-2 2. ledd. Det kan også føres tilsyn med eksisterende arealer og byggverk for å påse at det ikke foreligger ulovlig bruk eller andre ulovlige forhold etter pbl. som kan medføre fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, jfr. pbl. § 31-7, 1. ledd. Det presiseres at det ikke er noe krav i loven om at det må foreligge mistanke om ulovlig forhold eller andre grunn for å kunne føre tilsyn
Følgende skal inngå i kommunens satsingsområde for tilsyn i 2025 - 2027:
Direktoratet for byggekvalitet (dibk) bruker hvert år å komme med obligatoriske tilsynsområder som kommunen skal prioritere de neste 1 eller 2 årene. Direktoratet har anført at følgende tilsynsområder skal fortsette ut 2025:
- At det er utarbeidet dokumentasjon for oppfyllelse av krav til sikkerhet mot naturfarer, jf. byggesaksforskriften § 5-4.
- At etablering av hybler eller boenheter i eksisterende bygg er omsøkt og lovlige, jf. byggesaksforskriften § 2-1 og § 2-2.
I tillegg ønsker kommunen å prioritere følgende dokumenttilsyn
- Sluttdokumentasjon jfr. SAK 10 § 8-1. Dokumentasjon som grunnlag for anmodning om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
- Tilsyn med at kvalifikasjonskravene er oppfylt for foretak som erklærer ansvar og ikke har sentral godkjenning.
Stedlig tilsyn/byggeplasstilsyn
- Tilsyn med at tiltak etter §20-3 og 20-4 utføres i samsvar med gitte tillatelser og lovkrav.
3 - Organisering, rutiner og samarbeid
Lov og forskrift stiller ikke krav om hvor mange tilsyn kommunen skal føre, verken i antall tilsyn eller i prosent av antall byggesaker. Loven krever imidlertid at kommunen fører tilsyn «i tilstrekkelig grad til at den kan avdekke regelbrudd», jfr. pbl § 25 -1 andre ledd. Kommunen kan altså ikke unnlate å føre tilsyn. Blant annet skal kommunen føre tilsyn med at pålegg følges.
Virksomhetsleder for plan og byggesak har overordnet ansvar for at tilsynsstrategi følges, at det blir utarbeidet rutiner og at det blir avsatt tilstrekkelig ressurser. Andelen av arbeidsinnsats til tilsyn på byggesaker bør være minst 10% av den totale arbeidsinnsatsen på tjenesteområdet. For Namsos vil dette utgjøre ca. en ½ stillingsandel.
4 - Finansiering
Tilsyn skal finansieres gjennom de ordinære byggesaksgebyrene. Hvis tilsynet viser vesentlig svikt/avvik som ikke er ivaretatt ved uavhengig kontroll, kan kommunen kreve sakkyndig bistand eller utføre tekniske prøver for tiltakshavers regning. I tillegg kreves gebyr pr. avvik som blir avdekket ved tilsyn. Kapittel 32 Ulovlighetsoppfølging og overtredelsesgebyr gjelder for ulovlige forhold og overtredelser som blir avdekket ved tilsyn.
5 - Hjelpemidler
Direktoratet for byggkvalitet har utarbeidet maler og sjekklister som kan være til hjelp ved gjennomføring av tilsyn.
6 - Rapportering
Internt:
Ansvarlig saksbehandler skal utarbeide rapport etter gjennomført tilsyn. Uanmeldte byggeplasstilsyn som ikke avdekker avvik trenger ikke avsluttes med tilsynsrapport. Det skal opprettes sak/-er i Elements (kommunens saksbehandlingssystem) der alle tilsyn blir registrert. Utvalg for Plan orienteres hvert år om tilsynsaktiviteten foregående år.
Rapportering til BE:
Ved alvorlige avvik skal Direktoratet for byggkvalitet motta kopi av tilsynsrapporten.
7 - Kommunikasjon/informasjon
Tilsynsstrategi gjøres tilgjengelig via kommunens hjemmeside. Kommunens tilsyn er ikke begrenset til tilsynsplanen, men omfatter også tiltak unntatt fra byggesaksbehandling og ulovlig igangsatte tiltak. Tiltaket må ligge innenfor tiltaksbegrepet slik det fremgår av plan- og bygningslovens §20-1. Tilsyn kan gjøres uannmeldt for å påvise om det bygges eller når andre forhold tilsier det. Ved planlagt byggeplasstilsyn i prioritering pkt. 5 skal tiltakshaver eller foretak varsles ved forhåndskonferanse eller i kommunens vedtak.
8 - Oppsummering av prioriterte tilsynstema
1. At det er utarbeidet dokumentasjon for oppfyllelse av krav til sikkerhet mot naturfarer.
Jf. byggesaksforskriften §5.4
Avgrensning:
- Nye bygg med personopphold
Framdrift:
- Før vedtak fattes / før igangsetting
2. At etablering av hybler eller boenheter i eksisterende bygg er omsøkt og lovlige.
Jf. byggesaksforskriften § 2-1 og 2.2.
Avgrensning:
- Fokus på brannsikkerhet og om det etableres selvstendige boenheter
Framdrift:
- Ved søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest
3. Sluttdokumentasjon.
Jf. SAK 10 §8-1
Avgrensning:
- Større byggetiltak med flere ansvarlige foretak og i saker der ansvarlig søker ikke har sentral godkjenning
Framdrift:
- Tilsynet skal i hovedsak gjennomføres før det utstedes ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse
4. Tilsyn med at kvalifikasjonskravene er oppfylt for foretak som erklærer ansvar og ikke har sentral godkjenning.
Avgrensning:
Framdrift:
5. Tilsyn med at gitte tillatelser, reguleringsplaner og off. forhold følges.
Avgrensning:
- Fokus på plassering av byggverk i horisontalplanet og avstander mot veg, byggegrenser, eiendomsgrenser og byggverk i andre bruksenheter.
- Fokus på byggehøyder for møne, gesims og andre tiltak som er angitt med kotetall eller i meter fra planert terreng og høyder fastsatt i den enkelte plan
Framdrift:
- Etter ringmur/støpt plate på mark er ferdigstilt.
- Søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
9 - Tilsyn som avdekker avvik
Et avvik er manglende samsvar mellom definerte krav og utført arbeid eller et produkt. I plan- og bygningslovens forstand oppstår et avvik når det avdekkes manglende samsvar mellom regelverkets krav og resultater av prosjekteringsarbeid eller utført byggearbeid, jf. SAK10 § 1-2 bokstav j. Et avvik kan være manglende samsvar på gitte tillatelser, reguleringsplaner og offentligrettslige regler hjemlet i lov eller forskrift. Tilsyn som avdekker avvik gebyrlegges etter avviksbehandling i gebyrregulativ.
Brudd på plan- og bygningsloven som anses å være av mindre betydning og som ellers ivaretas av privatrettslig lovverk som f.eks nabolov eller grannegjerdeloven blir ikke prioritert. Helt klare privatrettslige forhold følges ikke opp av kommunen.
10 - Kilder/henvisninger