Innholdsfortegnelse

Innledning

De siste års endringer i jordlov og konsesjonslov har gitt økt handlingsrom til kommunene. Dette gir grunnlag for stor grad av politisk skjønn i saksbehandlingen. 

I samsvar med kommuneloven av 22.06.2018 og delegasjonsreglement i Namsos kommune, vedtatt i Namsos kommunestyre i sak 20/19 den 14.11.2019, er saksbehandlere i Natur og næring delegert myndighet til å treffe vedtak i enkeltsaker og i type saker som ikke er av prinsipiell betydning (kurante saker) innenfor eget fagområde, hvor ikke annet følger av lov eller avgjørelsesmyndighet er delegert til annet organ. 

Ved å fastsette retningslinjer for behandling etter jord- og konsesjonslov, kan man sikre mest mulig lik og forutsigbar behandling av enkeltsaker, sikre politisk forankring og oppnå effektivitet i saksbehandlingen. Retningslinjene gir også grunnlag for å få en prinsipiell drøfting av den lokale tilpasningen, og dermed sikre politisk forankring ved behandling av saker. 

Fylkesmannen er klageinstans i saker etter jordlov og konsesjonslov. Klager på administrative vedtak i Namsos kommune vil bli behandlet av administrasjonen før oversendelse til Fylkesmannen for endelig vedtak. Klager på politiske vedtak i kommunen vil bli behandlet av Utvalg for plan og Namsos kommunestyre før oversendelse til Fylkesmannen for endelig vedtak. 

Arealstatus for Namsos kommune hentet fra NIBIOs arealbarometer

 I Namsos i 2019 er det 65 592 dekar jordbruksareal, noe som utgjør omlag 3,0 prosent av kommunens landareal. Det aller meste av dette er fulldyrka jord. Det dyrkes grovfor på rundt ¾ av dette arealet. 

Rundt 204 081 dekar er kartlagt som dyrkbar jord i Namsos kommune. I praksis er ikke alt like egnet til oppdyrking pga kvalitet i jordsmonn, størrelse på teiger og beliggenhet. 

Lov om jord (jordloven) av 12. 05.1995 

Driveplikt - § 8 i jordloven 

Sentrale dokument:

• Rundskriv M-2/2017 Driveplikten etter jordloven 

Alt jordbruksareal, dvs fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite skal drives. Driveplikten er en personlig og varig plikt som gjelder alle som eier jordbruksareal, uavhengig av størrelse eller planstatus. Driveplikten kan oppfylles ved egen drift eller ved bortleie av hele eller deler av arealet. 

Eiere som velger å oppfylle driveplikten selv, må stå faktisk og økonomisk ansvarlig for driften. Dersom eier velger å oppfylle driveplikten ved bortleie gjelder jordlovens vilkår: 

• Leietiden skal være minst 10 år, og avtalen kan ikke sies opp av utleier i leietiden (mislighold er unntatt).
• Leieavtalen må føre til en driftsmessig god løsning.
• Leieavtalen skal være skriftlig og kopi av avtalen skal sendes til kommunen 

Generelt har andelen leiejord økt over hele landet. Dette skyldes bla bruksrasjonaliseringen i jordbruket de siste årene. Aktiviteten i jordbruket i Namsos varierer fra bygd til bygd, dette medfører også at etterspørselen etter leiejord varierer. 

I områder av kommunen med stor aktivitet i jordbruket og etterspørsel etter dyrka jord, gjør en situasjon med mye leid jord det vanskelig å gjøre langsiktige investeringer (f.eks. i hydrotekniske anlegg, inngjerding, redskap og korntørke) basert på et kortsiktig jordgrunnlag. Av hensyn til videre utvikling av det lokale landbruket vil det være viktig med langsiktige jordleieavtaler. 

I områder i kommunen der det ikke er etterspørsel etter leiejord i dag, anses det urimelig å sette krav om at arealene skal drives. Ved søknad om fritak bør det vurderes om dette skal være et permanent fritak, om leiejordsforholdene kan endre seg på sikt eller om det skal gis fritak med vilkår om tiltak som hindrer at arealet gror igjen. 

Retningslinjer for håndheving av driveplikt i Namsos kommune

 Å opprettholde dyrka og dyrkbar jord er en viktig forutsetning for å kunne opprettholde matproduksjonen i Norge. 

1. Søknad om fritak fra driveplikten
   Fritaket gis kun for en viss tid, det skal settes vilkår, slik som at dyrka jorda holdes vedlike ved f. eks. beiting eller beitepussing. 
   Generelt fritak fra driveplikt kan gis:
   • veiløse arealer
   • arealer der det ikke er aktuelle leiere i dag, søker må dokumentere at arealet er forsøkt utleid. 
2. Søknad om fritak fra kravet om leieavtale på minst 10 år
   Ut fra at hensikten er å holde jorda i drift, bør det viktigste være at jorda drives. Det vil være kurant å få dispensasjon fra kravet om 10 års leiekontrakter i følgende tilfeller: 
   • eiendomsoverdragelse er planlagt i løpet av de neste 10 årene
   • leieavtalen bygger på behovet for vekstskifte hos leier og/eller eier
   • eier har nettopp overtatt, og har planer om å bruke dyrka jorda selv i nærmeste framtid 
3. Misloghold av driveplikt
   Oppfølging foretas der det er vesentlig brudd på driveplikten. Dette gjelder verdifulle jordbruksareal og areal der kommunen kjenner til at det finnes interesserte leiere. Tiltak:
   • Kommunen gir pålegg om å leie bort jorda for en periode på inntil 10 år, at jorda plantes til med skog eller tiltak av hensyn til kulturlandskapet, f,eks beitepussing.
   • Dersom pålegg fra kommunen ikke oppfylles, sendes saken til Fylkesmannen som kan ilegge tvangsgebyr. 

Omdisponering og fradeling av dyrka og dyrkbar jord - §§ 9 og 12 i jordloven

Sentrale dokument

• Rundskriv M-1/2013 Omdisponering og deling 

Ved behandlingen av regjeringens forslag til nasjonal jordvernstrategi den 8. desember 2015, fastsatte Stortinget målet for årlig omdisponering av dyrka jord til under 4 000 dekar, og at dette skal nås gradvis innen 2020. Regjeringen la fram en oppdatert jordvernstrategi i statsbudsjettet for 2019, etter anmodning fra Stortinget, der jordvernmålet ble beholdt. 

Det er viktig at Namsos kommune bidrar til å nå dette målet, ved å begrense omdisponering av dyrka og dyrkbar mark, samt redusere oppsplitting av verdifulle landbruksarealer. 

Jordloven har som formål å legge forholdene til rette for at arealressursene kan bli brukt på den måten som er mest tjenlig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Arealressursene skal disponeres på en måte som gir en tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. 

Ressursene skal disponeres ut fra framtidige generasjoner sine behov (evighetsperspektiv). Forvaltingen av arealressursene skal være miljøforsvarlig og bl.a. ta hensyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for mennesker, dyr og planter.  

Begrepet landbruk omfatter jordbruk, skogbruk, gartneri og utmark med tilleggsnæringer. De mest sentrale momentene i lovteksten er bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. 

I følge § 9 skal bl.a. følgende vurderes ved søknad om omdisponering:

•  hensynet til godkjente planer etter plan- og bygningsloven 
• drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området
• kulturlandskapet og den samfunnsnytten en omdisponering vil gi
• om arealet kan tilbakeføres til jordbruksproduksjon 

I følge § 12 skal følgende vurderes ved søknad om deling:

• hensynet til vern om arealressursene. 
  Skal hindre at det oppstår enheter som er vanskelig å drive rasjonelt og opprettholde som selvstendige bruk. Skal også hindre oppdeling av arealene som gjør det vanskelig å nekte senere omdisponeringer. 
• om delingen fører til en driftsmessig god løsning.
  Her tenkes det på arronderingsmessige forhold og at det er ønskelig med samlede driftsenheter med korte driftsavstander. Det kan deles fra deler av eiendom som tilleggsjord, dersom totalløsningen fører til en driftsmessig god løsning, selv om resultatet ikke nødvendigvis er den beste løsningen.
• drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området.
  Med driftsmessig ulemper menes dårlig arrondering eller lang/vanskelig adkomst til dyrka jord. Med miljømessige ulemper menes konflikter mellom eier av landbrukseiendom og eier av bolig eller fritidseiendom. Årsaker til konflikter kan være støv, støy, lukt mm. 
• hensynet til bosetting
  Det kan gis samtykke til deling selv om landbrukshensynene ikke taler for deling. Dvs at samtykke kan gis der det f.eks. er en nedgang i folketallet som kan svekke aktivitet og utvikling i området, eller det kan gis med sikte på å opprettholde bosettingen i området. 

Retningslinjer for praktisering av §§ 9 og 12 i jordloven i Namsos kommune (omdisponering av dyrka og dyrkbar jord og deling av eiendom)

Jordvernet skal praktiseres strengt i hele kommunen. Ved behandling av omdisponerings- og delingssaker etter jordloven, skal det søkes å finne alternative løsninger som ikke medfører forbruk av dyrka og dyrkbar jord. 

• Fradeling av tomter til boliger:
  I områder med stabilt eller økende folketall skal jordvernet praktiseres svært strengt. I områder med sterkt synkende folketall, kan det utøves en mindre streng holdning i forbindelse med omdisponering og fradeling av areal til boligformål. Her kan det tillates fradeling av produktivt areal dersom det er eneste alternativ. Det tas her utgangspunkt i befolkningsstatistikk fra SSB. 
  Fradeling av tomter til fritidsboliger
   I utgangspunktet tillates ikke fradeling av tomter til fritidsboliger på dyrka jord, dyrkbar jord eller høy og middels bonitets skog.
• Kårboliger 
  Bygging av kårboliger skal kun tillates der det er nødvendig for framtidig drift av eiendommen. Omdisponering av tomt til kårbolig skal ikke skje på dyrka jord dersom det finnes andre alternativer. 
  Kårboliger eller andre bolighus som ligger i tunområdet skal vanligvis ikke tillates fradelt. Kårboliger kan tillates fradelt dersom de ikke er nødvendige for framtidig drift av eiendommen, og fradelingen ikke medfører påregnelige ulemper for drift av landbrukseiendommen. 
• Omdisponering og fradeling av tomter til andre formål 
  Omdisponering av dyrka og dyrkbar jord og fradeling av areal til andre formål skal fortrinnsvis skje gjennom reguleringsplan og/eller ved rullering av kommuneplanens arealdel. 
  Dersom formålet gir stor samfunnsnytte, kan slik omdisponering og fradeling tillates i enkeltsaker. 
• Deling av landbrukseiendom 
  Det tillates fradeling av deler av landbrukseiendom som tilleggsareal til annen landbrukseiendom. Dette forutsetter at fradelingen gir en god driftsmessig løsning, samt at eiendom som mottar areal er avhengig av arealet for videre drift. Det forutsettes også at arealet som deles fra ikke har vesentlig betydning for avgivereiendommen. Fradelingen skal gi en bedre helhetsløsning med tanke på tjenlig bruksstruktur. 
  Ved deling av landbrukseiendom skal det ikke opprettes små landbrukseiendommer som gjør det vanskelig å opprettholde driveplikt og jordvern. 
  Nasjonale føringer legger til rette for at fradeling av tun på små og mellomstore bruk kan tillates når det øvrige arealet selges som tilleggsareal til aktive brukere, og salget fører til en driftsmessig god løsning. 
  Hovedhuset på eiendommen tillates kun fradelt dersom resten av eiendommen selges som tilleggsareal til annen landbrukseiendom. 
   
• Omdisponering og fradeling ut fra bosettingshensynet 
  Det kan i enkelte deler av kommunen gis tillatelse til omdisponering og fradeling, selv om landbruksmessige hensyn taler imot det. Det tas her utgangspunkt i SSBs befolkningsstatistikk. 

Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (Konsesjonsloven) MV av 28.11.2003

Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Dvs. at også her skal jordvernet hensyntas. 

Det skal videre tas hensyn til framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser og hensynet til bosettingen. 

Samtidig er konsesjonsloven ingen spesifikk landbrukslov som ensidig skal tilgodese landbruksnæringens interesser. Hensynet til landbruksnæringen er en del av helheten, og hensynet må veies mot andre hensyn. 

Av § 9 i konsesjonsloven (særlige forhold for landbrukseiendommer) går det fram at: ”Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 

1. om erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området,
2. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning,
3. om erververen anses skikket til å drive eiendommen,
4. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet". 

I § 9 a står det om priskontroll: «Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i § 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. En slik vurdering av prisen skal og så gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom». 

Videre står følgende i § 11 (vilkår for konsesjon): «Konsesjon etter loven kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det kan lempes på vilkårene etter søknad. Kongen skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier». 

Boplikten reguleres av konsesjonsloven. Det er få nasjonale mål i forhold til hvordan boplikten skal praktiseres, dvs at kommunene har stort handlingsrom. Det er derfor viktig med lokale retningslinjer der vedtakene kan begrunnes og forankres. 

Det er to ulike situasjoner som kan utløse boplikt: 

1. Boplikt som vilkår for konsesjon (etter søknad om konsesjon for erverv i fri handel). 
   Dette gjelder bebygd eiendom over 100 daa eller over 35 daa fulldyrka/overflatedyrka jord. Det kan gis konsesjon uten vilkår, konsesjon med vilkår om upersonlig boplikt (5 år eller lengre) eller konsesjon med vilkår om personlig boplikt (5 år). 
2. Lovbestemt boplikt (ved konsesjonsfrie overdragelser dvs enten i nær slekt eller ved odel). 
   Dette gjelder bebygd eiendom over 35 daa fulldyrka/overflatedyrka jord eller 500 daa produktiv skog. Det forutsettes at huset kan brukes som helårsbolig. Lovbestemt boplikt innebærer 5 års personlig boplikt. Dersom kjøper ikke kan eller vil oppfylle boplikten, må det allikevel søkes om konsesjon (også dersom det ønskes utsettelse av boplikten). 

Hensyn som skal vurderes i forbindelse med boplikt: 

1. Bosettingshensynet.
   Det er et nasjonalt mål at eier og bruker av landbrukseiendom i størst mulig grad er den samme. Erfaringsmessig er det slik at når eier har bodd på eiendommen i fem år, så er sannsynligheten stor for at hun/han blir boende der.
2. Hensynet til helhetlig ressursforvaltning.
   Erfaringer viser at eier som selv bor på eiendommen har større muligheter for å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv. 
3. Hensynet til kulturlandskapet 
   Det er også et viktig nasjonalt mål å hindre gjengroing og forfall av kulturlandskapet. 

Videre må et vilkår om boplikt ikke være urimelig tyngende (f.eks. når det gjelder avstand til butikk, skole mm). Dvs at det ikke er rimelig å sette krav om boplikt dersom ingen andre vil bo der. 

Natur og næring sin oppfølging av saker med krav om boplikt 

Hvorvidt boplikten oppfylles, skal kontrolleres opp mot bostedsadresse i Folkeregisteret. Natur og næring noterer krav om boplikt/lovbestemt boplikt når søknadene innvilges eller egenerklæring mottas. Dette kontrolleres opp mot Folkeregisteret ca 2 ganger pr år. Ved ikke oppfylt boplikt tilskrives eier. Videre oppfølging avhenger av eiers redegjøring for årsaken til at boplikten ikke er oppfylt. 

Retningslinjer for behandling av ordinære søknader om konsesjon i Namsos kommune

Salg av ubebygde skogeiendommer ønskes solgt til lokale skogeiere dersom det er interesse og muligheter for det. 

Retningslinjer for praktisering av boplikt i Namsos kommune

I utgangspunktet legges det stor vekt på bosettingshensynet i de deler av kommunen der befolkningen går ned. 

Der søker har krysset av for at hun/han vil tilflytte eiendommen, settes det krav om personlig boplikt. 

Ved kjøp av tilleggsjord settes det krav om at den samla enheten bebos i 5 år fra overtakelsestidspunktet. 

Det settes krav om personlig boplikt: 

• ved overtakelse av eiendommer med husdyr, uavhengig av eiendommens beliggenhet 
• ved overtakelse av eiendommer av en viss størrelse, dette for å sikre en god forvaltning av landbruksarealene
• i områder der bosettingen går ned og infrastruktur ligger til rette for bosetting settes det krav om personlig boplikt på eiendommer med ressurser som gir muligheter for selvstendig drift 

Det settes krav om upersonlig boplikt i 5 år dersom kjøper kan sannsynliggjøre at eiendommens ressurser og stabil bosetting vil bli like godt ivaretatt som ved personlig boplikt. 

Vi ønsker ikke at eiendommer som er konsesjonspliktig skal bli fritidseiendommer. 

Det gis i utgangspunktet utsettelse av boplikt i følgende situasjoner: 

• Det er kun en boenhet på eiendommen, og tidligere eier har borett. Her gis det utsettelse til bolighus ikke lenger er bebodd av borettshaver. 
• Kjøper trenger tid til å tilpasse seg tilflytting til eiendommen, f. eks er i ferd med å ta utdannelse, har barn i skolepliktig alder som vil avslutte skolen der de bor, huset trenger oppussing. Her gis det utsettelse i opptil 5 år.